Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 menyatakan bahwa PPJB merupakan perjanjian sementara yang menunggu pemenuhan kewajiban kedua belah pihak untuk balik nama.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan bangunan hanya dapat didasarkan pada akta-akta tertentu, yang tidak mencakup PPJB.
PPJB tidak dianggap sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah atau bangunan, berbeda dengan dokumen seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Kondisi Khusus Menurut SEMA No. 4 Tahun 2016
Meskipun demikian, terdapat kondisi khusus dimana PPJB dapat dijadikan dasar jual beli rumah, seperti yang dirumuskan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 Tahun 2016. Kondisi tersebut antara lain:
Pembeli telah membayar lunas harga tanah dan telah menguasai objek jual beli.
Rencana jual beli dilakukan dengan iktikad baik.
Namun, jika salah satu dari syarat tersebut tidak terpenuhi, PPJB tidak bisa dijadikan dasar jual beli. SEMA ini hanya berlaku sebagai rujukan bagi hakim dalam memutus perkara tertentu, dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) hanya akan menganggap PPJB sebagai bukti kepemilikan sah apabila telah ada penetapan atau keputusan pengadilan.
Alternatif: Skema Oper Kredit
Sebagai alternatif, praktik yang sering diambil adalah melalui skema Oper Kredit, yaitu pengalihan hak dan kewajiban atas PPJB kepada pihak lain. Ada beberapa hal penting yang harus diperhatikan dalam melakukan Oper Kredit, antara lain:
Pengalihan hak harus dinyatakan secara jelas melalui Surat Pengalihan Utang atau Novasi, yang intinya mengalihkan kewajiban pihak dalam PPJB ke pemegang baru.
Pengalihan PPJB harus diberitahukan dan disetujui oleh debitur (baik bank atau developer).
Harus dipastikan tidak ada ketentuan pelarangan Oper Kredit pada PPJB dan tidak ada ketentuan yang bertentangan antara PPJB dengan Perjanjian Pengalihan Utang.
Jika Anda memerlukan konsultasi hukum lebih lanjut, jangan ragu untuk menghubungi www.toplegal.id untuk mendapatkan nasihat professional (*)